地積測量図　－　土地家屋調査士事務所

売買しようと思う土地を登記所で調べると、地積測量図という図面が出てきました。どういう種類の図面ですか。

◎地積測量図

地積測量図は、不動産登記法で定められた測量図で、土地の表題登記、土地地積更正登記、土地分筆登記が申請されたときに、法務局に備えることが定められている測量図です。

地積測量図は、一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面で、図面を作成する書式、形式が細かく定められています。
現地の境界が不明となった場合でも、復元が可能となるように記載事項が定められています。

ただし、地積測量図は作成された年代によって記載事項が異なり、測量技術も大幅に異なるので、その現地復元力には大きな差異があります。古い地積測量図ほど現地復元力は低いといえます。

◎地積測量図の作成

下記の登記申請が行われるときに地積測量図が作成され、登記所に備え付けられることになります。

• 土地の表題登記
• 土地の地積更正登記
• 土地の分筆登記

地積測量図は、上記の登記申請がなされていない土地には存在しません。
また、地積測量図は昭和35年以降に作成されることとなったため、昭和35年以前の分筆登記には地積測量図がありません。地積測量図は、申請によって初めて法務局に備えられます。

地積測量図は一度備えられると、同じ土地が分筆されるなどで新たな地積測量図が備えられない限り、登記所に永久に備えられています。

土地の所在、地番、地積、縮尺、申請人、作成年月日、作成者、方位、求積表、基準点表、引照点表、境界標の表示など、記録しなければならない記載事項が細かく定められています。

地積測量図は、誰でも手数料を支払ってその写しを取得することができます。この「誰でも取得できる」ということが、情報を公示しているということになります。
この公示によって、地積測量図が備えられた土地の隣接地の所有者は、地積測量図を無視して土地の境界を決めることは当然にできません。

◎地積測量図は年代により評価が変わります。

地積測量図は測量技術の進歩とともに、その精度が大きく変わっています。
また不動産登記法や不動産登記規則の変遷とともにその取扱い基準も変わっており、年代ごとに見方や評価の仕方が異なります。

●昭和35年以前

原則としてこの時期の地積測量図は、法務局に備えられていません。
この時期は、土地の分筆を行う場合に市町村役場へ「分筆申告図」を添付して申請を行っていました。売買や納税のために作成した図面なので、測量せずに机上で作製された図面も多くあります。保存期間が10年であったため大半は廃棄されていますが、大阪市など地域によっては現在も残っている場合があります。

●昭和35年から昭和53年

昭和40年以降は測量機器による測量が増えていきますが、初期は平板測量によるものです。測量図の精度は、初期でも良好な図面がある一方で、昭和50年代でもかなり杜撰な図面が見られるなどバラつきがあり、基本的には現地の「境界線の復元性はない」ものとして扱われます。

●昭和53年から平成5年

測量機器の電子化が進み、測量精度が向上しました。地積測量図に境界標の記載が規定されるなど、境界の復元性を求められる図面へと進化しています。しかし、境界標が亡失していた場合などは、境界を完全に復元できないケースもまだ多いです。

●平成5年から平成17年

平成5年の不動産登記規則等の改正により、地積測量図への境界標の記載が義務付けられました。また、隣接地との立会いが必須となり、図面の復元性は大きく高まりました。

●平成17年以降

公共座標系による基準点測量を行うようになりました。分筆登記の際には、分筆前の土地すべての筆界確認（全境界の確認）が必要となり、地積測量図による境界の復元性は飛躍的に高まり、現代では非常に信頼性の高いものとなっています。

お役立ち情報
地積とは、境界とは