建物の認定　－　土地家屋調査士事務所

立体駐車場を建築し、銀行から融資を受けるために建物の登記（建物表題登記）を依頼しましたが、「建物として登記できない構造である」と言われてしまいました。どうしてでしょうか。

◎不動産登記法における建物の認定要件

不動産登記手続きにおいて、対象の建造物が「建物」であると認められるためには、以下の3つの基本要件（および独立性）をすべて満たしている必要があります。

1. 外気分断性（がいきぶんだんせい）： 屋根および周壁（壁）を有し、雨風を防いで内部空間が外気と遮断されていること。
2. 土地への定着性（ていちゃくせい）： 基礎工事が施されるなど、建造物が土地にしっかりと固定され、容易に移動や撤去ができないこと。
3. 目的とする用途性（ようとせい）： 居宅、店舗、倉庫、工場など、特定の目的に適した空間として実際に使用できる状態にあること。

※上記に加え、「独立性（取引の対象となり得る独立した不動産か）」という要件も考慮されます。

お尋ねの立体駐車場ですが、もし柱と床・天井だけで構成され、壁がない（外気分断性がない）タイプや、屋根がないタイプの自走式立体駐車場の場合、要件を欠くため「建物」として登記することができません。建物登記ができない場合は、土地の登記簿に「構造物」を反映させることができないため、融資の担保（抵当権設定）の組み方について、金融機関や土地家屋調査士と別途相談する必要があります。

どのような建造物が建物として認められ、何が認められないのか、実務上よくある代表的な事例をご紹介します。

タワー式駐車場 ⇒ 【建物】

内部は自動車を駐車・昇降させるゴンドラ装置等で占められていますが、周囲が完全に周壁で覆われており、外気分断性を満たすため「建物（平屋建て）」として登記可能です。

立体駐車場（壁なし） ⇒ 【非建物】

柱と床だけで周壁がなく、外気を分断していない、また最上階に屋根（天井）がない自走式の立体駐車場は、建物としては認定されません。

立体駐車場（壁あり） ⇒ 【建物】

自走式であっても、その利用目的に応じた強固な周壁（外気分断性を満たす壁構造）が一定以上備わっている場合は、建物として認められます。

ゴルフ練習場 ⇒ 【建物】

打席部分など、しっかりと柱・基礎があり、かつ屋根がかけられているエリアについて、建物として部分認定（登記）が可能です。

ビニールハウス ⇒ 【非建物】

簡易的なパイプとビニール布で作られたものは、容易に解体・撤去・移動ができるため、「土地への定着性がない」とみなされ建物にはなりません。

ガラス温室 ⇒ 【建物】

強固なコンクリート基礎が施工され、鉄骨とガラスによって周囲が固定されている大規模な温室は、土地への定着性が認められ建物となります。

組み立て式倉庫 ⇒ 【非建物】

コンクリートブロックの上にただ置いた（据え置いた）だけの簡易的な物置や既製品倉庫は、容易に移動できるため定着性なしと判断されます。（※基礎と緊結されていれば建物となる場合もあります）

住宅展示場のモデルハウス ⇒ 【非建物】

構造自体は普通の住宅ですが、展示期間終了後に取り壊すことが前提（一時的な設置）とされているため、永続的な定着性がないものとして原則登記できません。

高圧電線等の鉄塔 ⇒ 【非建物】

定着性は抜群ですが、屋根や壁がなく、人間が何かの用途に使う空間（外気分断空間）を持たないため、建物ではなく工作物扱いとなります。

東京スカイツリー ⇒ 【建物】

鉄塔に似ていますが、展望台や店舗、放送局用の部屋など、外気を分断した「目的の用途に供する空間」を有しているため建物として登記されています。

大阪城（天守閣） ⇒ 【建物】

歴史的建造物・文化財であっても、定着性・外気分断性・用途性を満たしているため、不動産登記法上の建物として登記が可能です。

このように、建物の登記ができるかどうかの判断は非常に細かく、現地の設計や構造により個別判断となります。「これは登記できるのだろうか？」と疑問に思われた構造物がございましたら、ぜひお気軽に当土地家屋調査士事務所へお問合せください。